Majorarea TVA de la 5 la 9% pentru apartamentele sub 120.000 de euro, măsură pe care guvernul o ia în calcul în noul pachet de măsuri fiscale valabil de luna viitoare, alături de   introducerea unor  noi impozite și desființarea facilităților existente din breasla construcțiilor va genera scumpiri în lanț și o criză artificială pe piața de real-estate locală, cu efecte negative asupra încasărilor la bugetul de stat din mai multe surse, consideră Liria Themo, director de marketing al Atria Urban Resort, unul dintre cele mai mari proiecte rezidențiale din București.

Este pentru a doua oară în mai puțin de 12 luni când autoritățile iau în calul majorarea TVA-ul la locuințele nou construite, prima măsură intrată în vigoare în ianuarie 2023 vizând creșterea la 19% a TVA-ului pentru locuințele al căror preț de listă depășea 120.000 de euro( prin scăderea plafonului de la 700,000lei la 600,000lei). Dacă majorarea de la începutul anului a pus în dificultate familii cu copii care doreau un spațiu locativ mai mare și piața apartamentelor de trei camere cu vânzări în declin, majorarea TVA la 9% pentru locuințele sub acest nivel blochează piața achiziției de locuințe noi pentru că generează o scumpire artificială a prețurilor cu cel puțin 4%.

”În București, cel puțin până în prezent, au existat locuințe accesibile pentru clasa de mijloc dar noile măsuri fiscale enunțate pentru domeniul imobiliar – respectiv noua cotă de TVA de 9%, care o înlocuiește pe cea de 5% -, care se suprapun blocajelor deja existente, trag un semnal de alarmă pentru toți cei care vor să-și achiziționeze o locuință în Capitală. Dacă proiectul de OUG va trece în forma propusă, mulți vor fi puși într-o situație dificilă”, explică Liria Themo.

Decizia va avea un efect de bulgăre de zăpadă pentru întreaga piață și va provoca o contracție a încasărilor la bugetul de stat din mai multe perspective, consideră reprezentantul dezvoltatorului imobiliar. Vânzarea unui număr mai mic de locuințe, din cauza majorării va afecta negativ încasările de TVA și poate determina dezvoltatorii să încetinească ritmul de construcție. Încetinirea ritmului de construcție va avea impact negativ asupra pieței forței de muncă din construcții, și, implicit, asupra încasărilor la bugetul de stat din perspectiva contribuțiilor. Pe termen mediu, piața va intra din nou în deficit de mână de lucru, mulți lucrători alegând să plece din nou în străinătate pentru a obține venituri. Orice decizie de relaxare a fiscalității în real-estate, adoptată ulterior pentru piața construcțiilor noi, se va lovi de dificultatăți în atragerea de forță de muncă.

”Susținem strategia de creștere a încasărilor la bugetul de stat însă considerăm că o soluție bazată pe orice decizie de majorare a taxelor are nevoie de o analiză care ia în calcul nu doar promisiunile de încasare ci și riscurile pe care le comportă creșterea acelor taxe. Este o decizie de-a dreptul paradoxală Dacă în criza financiară din 2008, statul a folosit industria construcțiilor pentru a ajuta economia să își revină și a creat programul Prima Casă, acum am putea analiza aceste măsuri ca fiind contraproductive, contraintuitive și antisociale. Industria construcțiilor are rolul de a pune în mișcare economia, pe orizontală și verticală însă, prin măsuri insuficient analizate poate avea efectul creării unui blocaj în economie. Încetinirea ritmului industriei construcțiilor afectează în lanț companii românești și internaționale care sunt mari contributori la bugetul de stat”.

Atria Urban Resort este un proiect imobiliar multipremiat dezvoltat pe Șoseaua Chitilei, în vecinătatea Lacului Străulești, de către EVERGENT Investments, în parteneriat cu Cityring Development, deținut de antreprenorii Liviu și Eugen Lepădatu. Proiectul – care se întinde pe 9 hectare -, a fost conceput în patru faze de construcție, cu 1.400 de apartamente în total și o valoare totală de 120 milioane de euro. Prima fază a proiectul imobiliar de amploare, dezvoltat în sectorul 1 al Capitalei, a fost finalizată și vândută integral la începutul anului 2020. Faza a II-a, cu 398 de apartamente și o zonă cu spații comerciale, are o valoare de aproximativ 35 de milioane de euro și a fost vândută aproape în totalitate. Construcția Fazei a III-a, cu 350 de apartamente, a început în acest an, iar durata lucrărilor este de 20 de luni. Tot în 2022, Atria a demarat proiectarea și autorizarea Fazei a IV-a și ultima a proiectului imobiliar, constând în execuția a peste 470 apartamente.

 Scurt istoric al cotei de TVA la apartamente

În urmă cu 15 ani, dar și în prezent, apartamentele disponibile făceau parte dintr-un fond locativ deja îmbătrânit.

Pentru a îndeplini un obiectiv de politică socială, Guvernul a introdus, în 2008, o cotă specială de TVA de 5%, măsură care a reprezentat un instrument esențial de sprijin pentru populația care dorea achiziția unei locuințe, dar și de susținere pentru sectorul imobiliar. De aici au decurs și alte beneficii, cum ar fi creșterea numărului de tranzacții imobiliare, îmbunătățirea colectării de venituri la bugetul de stat, precum și menținerea sau crearea de noi locuri de muncă în domeniul construcțiilor.

De-a lungul ultimilor 15 ani, condițiile de aplicare a cotei de TVA la imobiliare au fost într-o continuă schimbare, ceea ce demonstrează o lipsă de consecvență, posibil de previziune la nivel guvernamental și cu siguranță o dificultate de predictibilitate la dezvoltatori dar și clienți finali, deopotrivă.

Inițial, plafonul în care se încadrau apartamentele cu preț calculat cu TVA de 5% era echivalentul a aproximativ 100.000 de euro (450.000 lei). În timp, acest plafon s-a dovedit insuficient, astfel că în 2021 s-a propus majorarea acestei sume, însă din momentul lansării propunerii inițiale și până la adoptarea și intrarea în vigoare a acesteia a mai trecut un an. Abia la începutul lui 2022,  s-a aplicat ceea ce guvernul a aprobat în 2021. Astfel, cota de TVA de 5% urma să se aplice apartamentelor care se încadrau într-un plafon de până la 700.000 de lei, adică aproximativ 140.000 de euro. În aceste condiții, cel puțin la Atria, această sumă s-a dovedit suficientă pentru ca prețurile apartamentelor – chiar și cele cu patru camere -, să fie calculate cu 5% TVA, la fel și pentru casele din afara Bucureștiului sau apartamentele cu două camere din zonele de lux.

Măsura nu s-a aplicat decât câteva luni însă, pentru că, la mijlocul anului 2022, apăruseră deja zvonuri că acest plafon va fi ajustat. În cazul Atria, noi vânduserăm deja toate apartamentele cu patru camere din complexul Atria, acestea fiind mult mai atrăgătoare pentru familiile cu copii care nu-și doreau să părăsească orașul, iar propunerea calitate-preț de la Atria este una corectă.  În vara lui 2022, mai aveam doar câteva apartamente cu trei camere disponibile în Faza a 2-a, care era finalizată. Din păcate, în această perioadă s-au majorat semnificativ dobânzile, ca urmare a creșterii galopante a inflației, iar clienții au preferat să aștepte o perioadă pentru a vedea ce se întâmplă cu creditele și cu prețurile pe piața imobiliară.

În toamna anului 2022, odată ce se anunțase intenția de reducere a plafonului de la 700.000 lei la 600.000 lei (echivalentul a 120.000 de euro) pentru aplicarea TVA de 5% pentru locuințe rezidențiale, am început să promovăm și noi informația potrivit căreia de la 1 Ianuarie 2023 apartamentele noastre cu trei camere nu se vor mai încadra în cota de TVA de 5%, astfel prețurile urmând să se calculeze cu un TVA de 19%. Această diferență de 14% impacta mai ales familiile cu copii, care căutau două dormitoare, pentru o coabitare demnă, unde membrii familiei puteau beneficia de intimitate, sau, mai bine zis, de normalitate.

Și momentul critic a venit odată cu noul an. De exemplu, pe 31 decembrie 2022, un apartament cu trei camere de 76 mp utili se vindea la prețul de 125.000€ + 5%TVA = 131.250€; după numărătoarea inversă de la miezul nopții de Revelion și intrarea în 2023, prețul aceluiași apartament s-a calculat astfel: 125.000€ + 19%TVA = 148.750€. O diferență de 14%, enormă spunem noi! Și vorbim aici de costul oportunității pierdute.